自今年部分城市商業(yè)房貸利率跌破3%以后，近期，房貸市場又迎來了一波利率上調(diào)。近一個月以來，杭州、南京、蘇州、徐州、廣州、寧波、無錫、青島等多座城市相繼回調(diào)房貸利率下限，上調(diào)幅度在5至20個基點(diǎn)之間，調(diào)整后利率為3.0%至3.1%。

今年5月份，中國人民銀行宣布取消全國層面?zhèn)�人住房貸款利率政策下限。9月末，中國人民銀行發(fā)布公告，引導(dǎo)存量房貸利率批量下調(diào)。10月，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點(diǎn)至3.6%。一系列政策引導(dǎo)下，有些城市首套房貸利率一度降至“2字頭”。如今，為何房貸利率“不降了”？這反映出房地產(chǎn)市場哪些信號？

在浙江安吉，上個月底，當(dāng)?shù)啬撤慨a(chǎn)中介工作人員李正勇就收到了房貸利率上調(diào)的消息。幾天過去，據(jù)他觀察，利率上調(diào)似乎對市場影響并不大。

李正勇：從11月29日那天晚上開始，各大銀行的銀行信貸經(jīng)理就通知，銀行利率會從3.0%上漲到3.1%�？傮w來講，3.1%的利率也是比較低的水平，因?yàn)楣�積金的利率現(xiàn)在也還是3.1%，到明年1月1日開始才是2.85%，對于剛需客戶來講，2.85%、3.1%都不是不買房最大的原因�，F(xiàn)在從市場反饋來講，總體對這個消息還是比較平靜的，該買還是買，區(qū)別不是特別大。

而在江西吉安，某樓盤銷售經(jīng)理羅軍也表示，據(jù)他了解，當(dāng)?shù)匾延兄辽傥寮毅y行宣布上調(diào)房貸利率，然而市場購房需求依然旺盛。

羅軍：我們這首套房貸利率上調(diào)了約0.2個百分點(diǎn)，達(dá)到了3.1%。至少有五家主流銀行宣布了上調(diào)，雖然利率上調(diào)可能對部分購房者產(chǎn)生一定影響，對我們樓盤賣房增加了一定難度，但整體來看，市場購房需求依然旺盛，特別是剛需客戶。

面對利率上調(diào)，購房者是什么態(tài)度呢？

家住浙江平湖的李女士：是突然上調(diào)的，之前不是存量房貸利率下調(diào)嘛，我就有購買二套改善房的意向，調(diào)整之前最低可以做到2.85%，現(xiàn)在首套、二套商業(yè)貸款利率都上調(diào)到了3.1%，反而弄得我有點(diǎn)糾結(jié)了。

山東青島市民蔣女士最近一直在看房子，打算年底之前買房。在算了一筆賬后，她認(rèn)為這對自家購房計(jì)劃影響不大。

蔣女士：我是剛需買房，貸款金額不高，利率小幅度的調(diào)整影響不大，調(diào)整前后月供差別在百元以內(nèi)，現(xiàn)在房價也比較穩(wěn)定，不會改變我的買房計(jì)劃，當(dāng)然利率要是能低一些更好。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門、長沙、武漢、青島等城市均上調(diào)首套、二套房貸利率下限，部分城市首套房貸利率最低水平已上調(diào)至3.1%。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，這背后的原因與樓市回暖和銀行經(jīng)營承壓有關(guān)。

陳文靜：主要源于核心城市市場有所回暖，銀行和業(yè)主預(yù)期發(fā)生積極變化。另外，近兩年隨著LPR的多次下調(diào)，商貸利率來到歷史低位，銀行凈息差不斷承壓，出于經(jīng)營成本的考量，適度上調(diào)房貸利率有助于銀行維持更理想的息差水平。

然而，今年一系列金融支持房地產(chǎn)政策所體現(xiàn)的，都是引導(dǎo)貸款利率下行，降低購房人負(fù)擔(dān)，有公眾對突如其來的利率上浮表示困惑——利率是要迎來“上漲周期”了嗎？對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國房貸利率實(shí)現(xiàn)市場化定價后所呈現(xiàn)的利率波動，與國家引導(dǎo)貸款利率下行，完全是兩回事。

李宇嘉：按照LPR-30基點(diǎn)的這個底線來看，目前的房貸利率應(yīng)該是3.3%這樣的一個水平，但是我們看到市場上出現(xiàn)了更低的利率，甚至低于3%的，這個利率并不是國家政策引導(dǎo)下的利率水平，而是銀行之間價格競爭導(dǎo)致的利率水平。也就是說銀行下調(diào)利率吸引客戶，一些銀行只是部分網(wǎng)點(diǎn)，并不是每一個客戶都能夠享受這么低的利率。按照銀行的綜合經(jīng)營成本，包括不良率考慮在內(nèi)的話，低于一定水平肯定是不劃算的，這個對貸款風(fēng)險的防范和可持續(xù)的貸款增長是違背的。

一定程度上穩(wěn)定貸款利率下限，在總和銀行有貸款業(yè)務(wù)往來的武漢江夏區(qū)某樓盤營銷負(fù)責(zé)人羅澤看來，一方面可以更好地平衡商貸與公積金貸款需求，另一方面也可以減少大小銀行之間的不平等競爭問題。

羅澤：如果是2.9%的商貸和2.85%的公積金其實(shí)就沒什么差別，而如果是3.1%和2.85%的公積金，就能夠既刺激商貸的同時，公積金群體也會保持有公積金的優(yōu)勢。大銀行的成本更低，如果大家都降到2.9%的話，小銀行會扛不住這樣的業(yè)務(wù)風(fēng)險；回調(diào)到3.1%之后，大家都多多少少有一點(diǎn)利潤，市場上不同銀行也可以長期地發(fā)展。

那么，未來的房貸利率究竟是何走向？陳文靜表示，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標(biāo)下，政策仍將釋放更加穩(wěn)定的預(yù)期。

陳文靜：房貸利率的波動調(diào)整或?qū)κ袌鲱A(yù)期的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，短期來看，支持性的貨幣政策仍將延續(xù)，與房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR仍有下調(diào)空間，從而引導(dǎo)各地房貸利率下行，降低購房者置業(yè)成本。

既要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，滿足居民剛性和改善性住房需求，又需要讓銀行形成良性經(jīng)營態(tài)勢，防范潛在風(fēng)險的發(fā)生，這一平衡點(diǎn)該如何把握？對于購房者而言，又需要怎么做？李宇嘉表示，房貸利率目前已經(jīng)降至歷史低點(diǎn)，未來即便下調(diào)，對購房者節(jié)約月供方面的影響也有限，應(yīng)將目光更多聚焦于房屋本身，選擇更適合自己的“好房子”。

李宇嘉：明確下限是非常有必要的，銀行只有盈利，才能有完善的風(fēng)險防控體系；利潤覆蓋不了成本，不良率會明顯攀升的。未來房貸利率的走勢，取決于房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)到底處于一個什么樣的階段，目前來看房貸利率已經(jīng)是降到歷史的最低水平，當(dāng)然未來可能還會往下走，但是這種從最高點(diǎn)200個基點(diǎn)左右大幅度的下調(diào)肯定是告一段落了。對于購房者，未來即便是有下調(diào)，對月供的節(jié)約幅度也是非常小的；更多的應(yīng)該是關(guān)注房地產(chǎn)市場本身和選擇更好的房子，可能比房貸的選擇對于福利的最大化更重要一點(diǎn)。

監(jiān)制丨樊新征

記者丨王澤華李佳白植清方勇濤湯迪彭照王偉柳棟于杰王振謝元森黃肇

編輯丨章宗鵬